BOTR
Yeni Üye
FULYA ÖKTEM
Türkiye’de enflasyon, hayat pahalılığı ve jeopolitik ögelerin tesirlerinin en sert hissedildiği alanlardan biri gayrimenkul kesiminde azalan üretimin yanı sıra konut ve kira bedellerinde sert artışlara yol açtı.
Çok yüksek fiyatlar ve fiyatlardaki artışın durmayacağına dair beklenti de satılık ve kiralık konut ve işyeri piyasasını bozmaya başladı. Mülk sahiplerinin zaman evresinde satıştan vazgeçtikleri, kiracıları konut ve işyerlerinden çıkarıp yeni kiracılarla yüksek fiyatlarla yeni kontrat yapmaya çalıştıkları, kira bedellerine orta periyot artışı talep ettikleri ve benzerleri son devirde en çok rastlanan şikayetler içinde yer almaya başladı.
Bir yıllık kiracıları daha yüksek kiralar için çıkaran mesken sahipleri, tapudan dönen satışlar dikkatleri kiracı ve mesken sahiplerinin haklarına çevirdi.
Noterde yapılan mukavelelerin geçerliliği yok
Gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için kontratın resmi biçimde düzenlenmesi gerekiyor. Buna göre konut satışı sırf Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılabilir, noterde yahut şahısların kendi ortalarında yaptıkları kontratların rastgele bir geçerliliği yok.
Alıcının özel yükümlülüğüne riayet ederek satın alacağı konutun tapu kaydını incelemesi öneriliyor. bu biçimdece alıcı, konut üzerinde haciz yahut rastgele bir irtifak hakkı (kullanma ve yararlanma hakkı) olup olmadığını öğrenebilir. Öbür yandan, tapu siciline inanç prensibi uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet yahut bir öbür tıpkı hak kazanan düzgün niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunuyor.
TCMB bilgilerine bakılırsa Türkiye’de konut meblağları Şubat’ta bundan evvelki yılın birebir devrine göre yüzde 96,4 artarak rekor tazeledi
Satış vaadi kontratı isteyebilirsiniz
Konut satışlarında periyot evresine gelindiğinde mülk sahibinin anlık fiyat artışı talep ettiği yahut fiyatların daha fazlaca yükseleceği beklentisiyle satıştan vazgeçtiği belirtiliyor.
Satış kurallarında anlaştıklarını düşünen alıcı dönem kademesine kadar kredi almış, tasarruflarını nakde çevirmiş yahut birtakım taahhütler altına girmiş olabiliyor. Bu durumda mağduriyetin önlenmesi için taşınmaz satış vaadi mukavelesi yapılması tavsiye ediliyor. Bu mukavele noterde ve en hayli 10 yıllık mühlet için yapılır ve tapuya şerh edilirse satıcı haricinde üçüncü şahıslara karşı da öne sürülebilir.
Konut fiyatlarındaki çok artışın kararı olarak son periyotta konut alanların evvelarinin sarsıntıya dayanıklılık değil nispeten düşük fiyat olduğu belirtiliyor. Konut sarsıntı yönetmeliğine karşıt inşa edilmişse yahut imar affı kapsamına girmişse, ortaya çıkabilecek tersliklerden doğacak maddi, manevi ziyanlara dikkat çekiliyor. Sığınak olması gereken yerlerin konut haline getirilip karşıt dubleks ismiyle satışa sunulması bu karşıtlıkların fazlaca rastlanan örneklerinden. Alıcının konutu devralmadan bu üzere konuları da araştırması tavsiye ediliyor.
BETAM’ın Kiralık Konut Piyasası araştırmasına bakılırsa Türkiye’de ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış Şubat’ta yüzde 84,2 ile 30 TL’ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 112,3, Ankara’da yüzde 106,7, İzmir’de yüzde 74 oldu
Vekaleten yapılan konut satış süreçlerinde mülk sahibinin ve alıcının ziyana uğradığı da görülüyor. Örneğin satış bedeli satıcının eline geçmiyor yahut alıcı konuta fiilen sahip olmadan diğerine devrediliyor.
Mülk sahibi konut satışı için üçüncü şahsa yetki verecekse vekaletnamede satış bedelinin asile ödeneceğinin yazması öneriliyor. bu türlü para direkt mülk sahibine gidiyor. Alıcı vekil tayin edecekse de vekaletnamenin yalnızca belli mühlet ortasında ve mümkünse konutla ilgili ayrıntı verilerek satın almaya imkan sağlayacak biçimde düzenlenmesi öneriliyor. Muhakkak bir iş için her türlü süreci yapmayı sağlayacak genel vekaletname düzenlenmesi önerilmiyor.
Öte yandan, mesela yetkisi olmayan vekil, konutu üçüncü bireye devredip o kişi ismine tescil edilmesine niye olmuş olabilir. Mülk sahibi, vekalet nazaranvinin berbata kullanılması niçiniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Kirada kritik vakit beş yıl
Konut kiralarının çok yükselmesi ve kiralık konut stokundaki daralma kiracıları güç durumda bırakmaya başladı. Biroldukca mülk sahibinin, konutu daha yüksek bedelle kiraya vermek için kiracısının tahliyesini talep ettiği, bir kısmının da kiracısından orta artırım talep ettiği haberleri giderek artıyor.
Endeksa’nın konut değerleme istatistiklerine göre Mart’ta ortalama 47 bin 081 TL metrekare fiyatıyla Beşiktaş Türkiye’nin en pahalı ilçesi oldu. Son iki yılın datalarına nazaran yazlık konut satış pahasında yüzde 342 artış ile Datça birinci sırada yer aldı.
Kim hangi hakka sahip?
Mülk sahibi, mukavelesi beş yılını doldurmamış kiracıdan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından daha yüksek kira artışı talep edemez. 1 Temmuz 2020’den itibaren tacir olarak faaliyet gösteren kiracılar açısından da bu oran uygulanmaya başlandı.
Mülk sahibi, konutlarda genel olarak bir yılı kapsayan kira periyodu bitmeden kira bedelinde orta artırım yahut öteki bir isim altında artış talep edemez.
Kiracı kontrat bitiminden en az 15 gün evvel fesih bildiriminde bulunmazsa kontrat kira bedeli hariç birebir şartlarla 1 yıl uzar.
Tahliye taahhüdü geçersiz
Kira mukavelelerinde kira bedelinin belirlenmesi haricinde, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kontrat başlangıcında alınan tahliye taahhüdünün rastgele bir geçerliliği yok.
Mülk sahibi ihtiyaç hedefiyle boşaltılmasını sağladığı konutu, haklı sebep olmaksızın, 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından diğerine kiralayamaz.
TÜİK bilgilerine bakılırsa inşaat maliyet endeksi Şubat’ta bundan evvelki yılın birebir ayına bakılırsa yüzde 90,27 artarak rekor serisini sürdürdü
Kiracının tazminat hakkı var
bir daha kiralama yasağına uymayan mülk sahibi, kiracısına son kira bedelinin 1 yıllık toplamını tazminat olarak öder.
Kiracıya, kira bedeli ve yan sarfiyatlar (aidat) haricinde ödeme yükümlülüğü getirilemez. Zarurî sigorta, vergi ve gibisi yükümlülükler mülk sahibine ilişkin.
Kira tespit davası geriye dönük açılamaz, yeni kira periyodunu kapsar. Geriye dönük kiraların tespit davasına bahis edilebileceği kontratta belirtilse bile geçerliliği yok.
5 yılda emsal artış, 10 yılda şartsız tahliye
12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde kira artışı talebi olan mülk sahibi her 5 yılda bir, kira bedelinin emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenmesi için dava açabilir.
Mülk sahibi, kendisi, ailesi ya da bakmakla yükümlü olduğu bireylerin ihtiyacı niçiniyle kiracının tahliyesini isteyebilir lakin ihtiyacın gerçek, samimi ve devamlı olduğunu ispatlamalıdır.
Mülk sahibi, makul periyodik kira mukavelesi bittikten daha sonra ve uzama yılları toplamı 10 yılı geçtikten daha sonra, kira devri bitiminden 3 ay evvel kiracıya yapacağı bildirimle mukaveleyi feshederek kiracısını şartsız olarak tahliye edebilir.
Konutun bir daha inşası yahut imarı hedefiyle asıllı tamiri, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında konutun kullanması imkansızsa mülk sahibi, fesih devrine ve fesih bildirimi için öngörülen mühletlere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay ortasında açacağı dava ile kira kontratını bitmiş oldurebilir.
Konut alan ortasındaki kiracıyı çıkarabilir
Konutu satın alan, ihtiyaç niçiniyle, edinme tarihinden başlayarak 1 ay ortasında durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, kira mukavelesini 6 ay daha sonra açacağı davayla bitmiş oldurebilir. Konutu satın alan ayrıyeten 1 ay ortasında durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek eski kira mukavelesinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilir.
Kiracı hangi hallerde çıkarılabilir?
Kiracı konutu istediği vakit boşaltamaz; oturmadığı biçimde mukavele sonuna kadar kira ödemek zorunda kalabilir.
Kiracı kira bedelini ödemediği için 2 haklı ihtar almışsa, mülk sahibi mukaveleyi duruma nazaran icraya başvurarak yahut dava yoluyla bitmiş oldurebilir.
Kat malikleri, bir kiracının apartman huzurunu bozan davranışları niçiniyle tahliyesi için dava açabilir.
Kiracı müsaade vermekle yükümlü
Konutun kiraya verilmiş olması satışını engellemez. Kiracı, üçüncü kişinin konutu gezip görmesine müsaade vermekle yükümlüdür.
Depozito 3 aylık kira bedelini geçemez, kira bağı bitinceye kadar çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır.
Türkiye’de enflasyon, hayat pahalılığı ve jeopolitik ögelerin tesirlerinin en sert hissedildiği alanlardan biri gayrimenkul kesiminde azalan üretimin yanı sıra konut ve kira bedellerinde sert artışlara yol açtı.
Çok yüksek fiyatlar ve fiyatlardaki artışın durmayacağına dair beklenti de satılık ve kiralık konut ve işyeri piyasasını bozmaya başladı. Mülk sahiplerinin zaman evresinde satıştan vazgeçtikleri, kiracıları konut ve işyerlerinden çıkarıp yeni kiracılarla yüksek fiyatlarla yeni kontrat yapmaya çalıştıkları, kira bedellerine orta periyot artışı talep ettikleri ve benzerleri son devirde en çok rastlanan şikayetler içinde yer almaya başladı.
Bir yıllık kiracıları daha yüksek kiralar için çıkaran mesken sahipleri, tapudan dönen satışlar dikkatleri kiracı ve mesken sahiplerinin haklarına çevirdi.
Noterde yapılan mukavelelerin geçerliliği yok
Gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için kontratın resmi biçimde düzenlenmesi gerekiyor. Buna göre konut satışı sırf Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılabilir, noterde yahut şahısların kendi ortalarında yaptıkları kontratların rastgele bir geçerliliği yok.
Alıcının özel yükümlülüğüne riayet ederek satın alacağı konutun tapu kaydını incelemesi öneriliyor. bu biçimdece alıcı, konut üzerinde haciz yahut rastgele bir irtifak hakkı (kullanma ve yararlanma hakkı) olup olmadığını öğrenebilir. Öbür yandan, tapu siciline inanç prensibi uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet yahut bir öbür tıpkı hak kazanan düzgün niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunuyor.
TCMB bilgilerine bakılırsa Türkiye’de konut meblağları Şubat’ta bundan evvelki yılın birebir devrine göre yüzde 96,4 artarak rekor tazeledi
Satış vaadi kontratı isteyebilirsiniz
Konut satışlarında periyot evresine gelindiğinde mülk sahibinin anlık fiyat artışı talep ettiği yahut fiyatların daha fazlaca yükseleceği beklentisiyle satıştan vazgeçtiği belirtiliyor.
Satış kurallarında anlaştıklarını düşünen alıcı dönem kademesine kadar kredi almış, tasarruflarını nakde çevirmiş yahut birtakım taahhütler altına girmiş olabiliyor. Bu durumda mağduriyetin önlenmesi için taşınmaz satış vaadi mukavelesi yapılması tavsiye ediliyor. Bu mukavele noterde ve en hayli 10 yıllık mühlet için yapılır ve tapuya şerh edilirse satıcı haricinde üçüncü şahıslara karşı da öne sürülebilir.
Konut fiyatlarındaki çok artışın kararı olarak son periyotta konut alanların evvelarinin sarsıntıya dayanıklılık değil nispeten düşük fiyat olduğu belirtiliyor. Konut sarsıntı yönetmeliğine karşıt inşa edilmişse yahut imar affı kapsamına girmişse, ortaya çıkabilecek tersliklerden doğacak maddi, manevi ziyanlara dikkat çekiliyor. Sığınak olması gereken yerlerin konut haline getirilip karşıt dubleks ismiyle satışa sunulması bu karşıtlıkların fazlaca rastlanan örneklerinden. Alıcının konutu devralmadan bu üzere konuları da araştırması tavsiye ediliyor.
BETAM’ın Kiralık Konut Piyasası araştırmasına bakılırsa Türkiye’de ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış Şubat’ta yüzde 84,2 ile 30 TL’ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 112,3, Ankara’da yüzde 106,7, İzmir’de yüzde 74 oldu
Vekaleten yapılan konut satış süreçlerinde mülk sahibinin ve alıcının ziyana uğradığı da görülüyor. Örneğin satış bedeli satıcının eline geçmiyor yahut alıcı konuta fiilen sahip olmadan diğerine devrediliyor.
Mülk sahibi konut satışı için üçüncü şahsa yetki verecekse vekaletnamede satış bedelinin asile ödeneceğinin yazması öneriliyor. bu türlü para direkt mülk sahibine gidiyor. Alıcı vekil tayin edecekse de vekaletnamenin yalnızca belli mühlet ortasında ve mümkünse konutla ilgili ayrıntı verilerek satın almaya imkan sağlayacak biçimde düzenlenmesi öneriliyor. Muhakkak bir iş için her türlü süreci yapmayı sağlayacak genel vekaletname düzenlenmesi önerilmiyor.
Öte yandan, mesela yetkisi olmayan vekil, konutu üçüncü bireye devredip o kişi ismine tescil edilmesine niye olmuş olabilir. Mülk sahibi, vekalet nazaranvinin berbata kullanılması niçiniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Kirada kritik vakit beş yıl
Konut kiralarının çok yükselmesi ve kiralık konut stokundaki daralma kiracıları güç durumda bırakmaya başladı. Biroldukca mülk sahibinin, konutu daha yüksek bedelle kiraya vermek için kiracısının tahliyesini talep ettiği, bir kısmının da kiracısından orta artırım talep ettiği haberleri giderek artıyor.
Endeksa’nın konut değerleme istatistiklerine göre Mart’ta ortalama 47 bin 081 TL metrekare fiyatıyla Beşiktaş Türkiye’nin en pahalı ilçesi oldu. Son iki yılın datalarına nazaran yazlık konut satış pahasında yüzde 342 artış ile Datça birinci sırada yer aldı.
Kim hangi hakka sahip?
Mülk sahibi, mukavelesi beş yılını doldurmamış kiracıdan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından daha yüksek kira artışı talep edemez. 1 Temmuz 2020’den itibaren tacir olarak faaliyet gösteren kiracılar açısından da bu oran uygulanmaya başlandı.
Mülk sahibi, konutlarda genel olarak bir yılı kapsayan kira periyodu bitmeden kira bedelinde orta artırım yahut öteki bir isim altında artış talep edemez.
Kiracı kontrat bitiminden en az 15 gün evvel fesih bildiriminde bulunmazsa kontrat kira bedeli hariç birebir şartlarla 1 yıl uzar.
Tahliye taahhüdü geçersiz
Kira mukavelelerinde kira bedelinin belirlenmesi haricinde, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kontrat başlangıcında alınan tahliye taahhüdünün rastgele bir geçerliliği yok.
Mülk sahibi ihtiyaç hedefiyle boşaltılmasını sağladığı konutu, haklı sebep olmaksızın, 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından diğerine kiralayamaz.
TÜİK bilgilerine bakılırsa inşaat maliyet endeksi Şubat’ta bundan evvelki yılın birebir ayına bakılırsa yüzde 90,27 artarak rekor serisini sürdürdü
Kiracının tazminat hakkı var
bir daha kiralama yasağına uymayan mülk sahibi, kiracısına son kira bedelinin 1 yıllık toplamını tazminat olarak öder.
Kiracıya, kira bedeli ve yan sarfiyatlar (aidat) haricinde ödeme yükümlülüğü getirilemez. Zarurî sigorta, vergi ve gibisi yükümlülükler mülk sahibine ilişkin.
Kira tespit davası geriye dönük açılamaz, yeni kira periyodunu kapsar. Geriye dönük kiraların tespit davasına bahis edilebileceği kontratta belirtilse bile geçerliliği yok.
5 yılda emsal artış, 10 yılda şartsız tahliye
12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde kira artışı talebi olan mülk sahibi her 5 yılda bir, kira bedelinin emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenmesi için dava açabilir.
Mülk sahibi, kendisi, ailesi ya da bakmakla yükümlü olduğu bireylerin ihtiyacı niçiniyle kiracının tahliyesini isteyebilir lakin ihtiyacın gerçek, samimi ve devamlı olduğunu ispatlamalıdır.
Mülk sahibi, makul periyodik kira mukavelesi bittikten daha sonra ve uzama yılları toplamı 10 yılı geçtikten daha sonra, kira devri bitiminden 3 ay evvel kiracıya yapacağı bildirimle mukaveleyi feshederek kiracısını şartsız olarak tahliye edebilir.
Konutun bir daha inşası yahut imarı hedefiyle asıllı tamiri, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında konutun kullanması imkansızsa mülk sahibi, fesih devrine ve fesih bildirimi için öngörülen mühletlere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay ortasında açacağı dava ile kira kontratını bitmiş oldurebilir.
Konut alan ortasındaki kiracıyı çıkarabilir
Konutu satın alan, ihtiyaç niçiniyle, edinme tarihinden başlayarak 1 ay ortasında durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, kira mukavelesini 6 ay daha sonra açacağı davayla bitmiş oldurebilir. Konutu satın alan ayrıyeten 1 ay ortasında durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek eski kira mukavelesinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilir.
Kiracı hangi hallerde çıkarılabilir?
Kiracı konutu istediği vakit boşaltamaz; oturmadığı biçimde mukavele sonuna kadar kira ödemek zorunda kalabilir.
Kiracı kira bedelini ödemediği için 2 haklı ihtar almışsa, mülk sahibi mukaveleyi duruma nazaran icraya başvurarak yahut dava yoluyla bitmiş oldurebilir.
Kat malikleri, bir kiracının apartman huzurunu bozan davranışları niçiniyle tahliyesi için dava açabilir.
Kiracı müsaade vermekle yükümlü
Konutun kiraya verilmiş olması satışını engellemez. Kiracı, üçüncü kişinin konutu gezip görmesine müsaade vermekle yükümlüdür.
Depozito 3 aylık kira bedelini geçemez, kira bağı bitinceye kadar çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır.